Экология и стоимость недвижимости

/ Просмотров: 1302

Экология и стоимость недвижимостиВсё чаще девелоперы, представляя на рынке недвижимости свои новые проекты, делают ставку на экологию. На первый взгляд, расположение жилого комплекса в чистом микрорайоне должно стать дополнительным преимуществом перед конкурентами, привлечь потребителей, повлиять на стоимость квадратного метра. Мы решили узнать: а как на практике? Не становятся ли красивые обещания лишь маркетинговым ходом и так ли существенна разница в показателях загрязнённости воды и воздуха в разных районах Перми?

Не секрет, что экологическая обстановка в Перми складывается под влиянием нескольких факторов. Во-первых, это работа крупных промышленных предприятий нефтехимической, машиностроительной, металлургической, деревообрабатывающей, целлюлозно-бумажной отраслей. Во-вторых, развитая сеть автомобильных магистралей и, как следствие, действие выхлопных газов. Неудивительно, что в 2011 году – первом квартале 2012 года в экологическом рейтинге Минприроды России Пермь заняла… последнее, 82-е место! Наши показатели в категориях «качество воды», «использование территорий», «транспорт» оказались одними из самых низких. К счастью, на сегодняшний день ситуация кардинально поменялась.

– По данным Пермского центра по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды, в 2013 году индекс загрязнения атмосферы (ИЗА) в Перми снизился до 7,1, – рассказывает Лев Третьяков, заместитель начальника управления по экологии и природопользованию администрации Перми. – Это самый низкий показатель начиная с 2000 года. Известно, что качество воздуха в городах формируется в результате сложного взаимодействия природных и антропогенных факторов. В атмосфере перемешиваются выбросы промышленных источников и различных видов автотранспорта. Крупные промышленники осознают вред влияния техногенной нагрузки на окружающую среду и модернизируют предприятия в соответствии с экологическими требованиями. Могу сказать, что в Перми 18 предприятий имеют сертификат международного стандарта по созданию системы экологического менеджмента ISO 14000. Большинство из них проводят мероприятия, направленные на снижение вредных выбросов, другие вносят в бюджет плату за негативное воздействие. Кстати, её размер прямо пропорционален объёму сбрасываемых вредных веществ. Многие производства города переходят на современные, экологичные технологии, предприятия внедряют инновационные очистные сооружения. Поэтому в последнем рейтинге, разработанном по заказу Министерства природных ресурсов и экологии, среди 85 городов России Пермь заняла уже 8-е место. Это хороший результат!

Кстати, самыми чистыми городами страны признаны Курск, Москва, Калуга, Саранск, Ижевск, Санкт-Петербург и Ярославль. За Пермью – Уфа, Тамбов, Тольятти, Мурманск, Тюмень. Соседний Екатеринбург занял 16-е место. А самыми неблагополучными оказались Псков, Старый Оскол, Воронеж, Благовещенск, Горно-Алтайск, Иркутск.

– С каждым годом показатель загрязнения атмосферы в целом по городу снижается: так, в 2011 году он составлял 11,1, в 2012 году – 9,4, а по итогам 2013 года составил 7,1, – отмечает Ксения Иодик, аналитик информационного альянса «Медиана». – Положительная динамика связана, прежде всего, с действенной природоохранной политикой в городе.

Стоит сказать, что оценка качества атмосферного воздуха в Перми ведётся специалистами всё того же Пермского центра гидрометеорологии и мониторинга окружающей среды. Учёные ежедневно берут пробы воздуха на семи стационарных постах, расположенных в разных районах города, по 24 загрязняющим веществам.

И что говорит сухая статистика? Казалось бы, экологически привлекательными в Перми должны оказаться отдалённые территории вроде Закамска или микрорайона Лёвшино, но нет! В 2013 году самый чистый воздух зафиксирован в Ленинском (ИЗА 4,3) и Свердловском (ИЗА 5) районах. Снижение уровня загрязнения наблюдается в Кировском районе: здесь индекс загрязнения с 6,3 в 2012 году снизился до 5,3 в 2013 году. Значительное снижение значения ИЗА можно отметить в Орджоникидзевском районе: с 9,1 в 2012 году до 5,6 в 2013 году. А наиболее высокие показатели по индексу загрязнения атмосферы – у Мотовилихинского (ИЗА 11,8) и Индустриального (ИЗА 11,5) районов.

Цена за чистоту

Вполне логично, что расположение объекта недвижимости в экозоне становится существенным преимуществом при его продаже, повышает стоимость жилья. Однако, по словам аналитиков, на деле всё немного иначе.

– По данным ИА «Медиана», лидерами по стоимости жилья в Перми являются центральные районы – Ленинский и Свердловский, – рассказывает Ксения Иодик. – Кировский и Орджоникидзевский районы занимают последнюю позицию, здесь минимальные цены на жильё, хотя в экологическом рейтинге они находятся на 3-м и 4-м местах. Связь между экологической обстановкой и ценой жилья несомненно есть, но она не является основополагающим фактором, влияющим на стоимость объекта. В большей степени на стоимость жилья влияют технические характеристики дома, транспортная доступность и развитость инфраструктуры.

– Более того, чем лучше экологическая обстановка на территории, тем дешевле недвижимость на ней, – считает директор компании «АКТИВ-Недвижимость» Дмитрий Овчинников. – Простой пример: экологическая ситуация начинает меняться лишь в 100–150 километрах от центра Перми, и то не во всех направлениях. Следовательно, можно доехать до деревни, села или посёлка, например, Суксунского района или любого другого, не «обременённого» крупными промышленными предприятиями. Земля здесь, по сравнению с пермскими ценами, стоит копейки, при этом на ней можно построить дом и обеспечить его минимальным набором коммунальных сетей.

Другое дело, когда под «зелёным» фактором подразумевается не столько качественное состояние окружающей среды, но экологичность самих материалов.

– Использование «зелёных» технологий в строительстве и экологически чистых материалов повышает себестоимость проекта, что, конечно, отражается на конечной цене, – отмечает Ольга Козырева, исполнительный директор компании «Р-Консалтинг». – Экологическая составляющая повышает цену проекта в среднем на 10–15 процентов, а в некоторых случаях является непосредственной причиной повышения «классности». Поэтому, как правило, экологичная недвижимость сегодня сосредоточена в сегментах жилья высокой стоимости.

Маркетинговый ход

Несмотря на то что индекс загрязнения атмосферы и другие показатели в разных районах крупных городов зачастую отличаются незначительно, застройщики продолжают позиционировать некоторые территории как экорайоны. Лишь на том основании, что они расположены вдали от центра города, а рядом есть парки, скверы или даже лес.

– Многие проекты ЖК в Мотовилихинском, Орджоникидзевском, Кировском районах выводятся на рынок как жильё в экологически чистом месте, – подтверждает Ольга Козырева. – Однако, согласно исследованиям, эти территории сложно назвать «здоровыми». Конечно, ряд девелоперов сегодня действительно занимаются улучшением экологической обстановки на территории новых жилых комплексов: делают акцент на озеленении, ландшафтном дизайне, занимаются благоустройством придомовых территорий… Но в целом слово «экология» за последние годы из лексикона защитников природы перекочевало в разряд маркетинговых терминов. В рекламных кампаниях, описании проектов, почти все упоминают об экологичности местности и использовании экологически чистых материалов, но чаще всего покупатель может оценить всё это только визуально. В то же время стоит говорить о недостатке информации о состоянии территорий, качестве тех самых материалов… В результате создаётся почва для манипуляций. Противоречие между интересами продавцов и покупателей приводит к тому, что первые не заинтересованы в предоставлении потребителю объективных данных по всем аспектам строительства.

Похожая ситуация на рынке загородного жилья: застройщики коттеджных посёлков не упускают возможности сослаться на экологичность своих проектов, однако не всегда это утверждение имеет под собой реальные основания.

– При покупке загородной недвижимости стоит узнать, что раньше располагалось на территории, где возводится посёлок, – советует аналитик. – К примеру, если по соседству работало промышленное или сельскохозяйственное предприятие (например, птицефабрика), почва там может быть сильно загрязнена. Неплохо было бы учесть и сезонные факторы: вполне возможно, живописная речка в 100 метрах от дома во время паводка превращается в мутный поток. Следует изучить ситуацию вблизи объекта: нет ли рядом свалок, захоронений отходов. Влияет на атмосферу близость оживлённых трасс, стоит обратить внимание на наличие вблизи военных частей – в них могут находиться радары и склады. Кроме того, в местах, где активно развивается дачное и индивидуальное строительство, возрастает антропогенная нагрузка (вырубаются леса, уничтожаются естественные ландшафты, увеличивается водопотребление, загрязняется поверхность водоёмов), а значит, меняется экологическая ситуация. Если нет уверенности в качестве воздуха и почвы на территории будущего дома, имеет смысл обратиться за профессиональной экспертизой. Существует множество компаний, оказывающих услуги по всевозможным лабораторным исследованиям. Впрочем, удовольствие это не из дешёвых, особенно если речь идёт о комплексной проверке.

Кто куда?

Кто-то поддаётся на уговоры и, вопреки статистике, считает самыми чистыми отдалённые районы или просто стремится уехать подальше от суеты и городского шума. Но здесь придётся столкнуться с новой проблемой – транспортной доступностью. И если сегодня решить её может покупка личного авто, то в перспективе появятся новые трудности.

– Транспортная доступность отдалённых районов, в существующем состоянии, – мина замедленного действия, – говорит Дмитрий Овчинников. – В правобережной части Орджоникидзевского, Дзержинского и Кировском районах ведётся активное строительство. Растёт количество жителей и число машин. А что с дорожно-транспортной сетью? Она не меняется. Локального увеличения проезжей части недостаточно, нужны кардинальные меры по перераспределению транспортных потоков.

В результате жители якобы экологически чистых районов с личным авто получат только одно преимущество – стоять в пробке на машине гораздо комфортнее, чем в автобусе.

А что же сами покупатели? Ориентируются ли они на экологическое состояние района при покупке недвижимости? По словам экспертов, экологический фактор пока почти не влияет на решение о покупке жилья. Люди обращают внимание на престижность района, цену квадратного метра, развитость инфраструктуры, транспортную доступность. Даже те, кто может позволить себе элитное жильё, смотрят не на экологическую обстановку, а на внешнюю привлекательность района. Многие приходят в агентства недвижимости, чётко зная, в каком из микрорайонов хотят жить. И если экологическая обстановка там окажется не совсем благоприятной, а цена будет подходящей, отказываться от покупки человек не станет. Да и из чего выбирать?

– В границах города существенных различий между административными районами нет. Они достаточно велики по площади и неоднородны с точки зрения экологии: внутри каждого есть территории повышенного загрязнения. И в целом Пермь – город промышленный, поэтому если к вопросу экологии территории подходить очень серьёзно, нужно менять город проживания, а не районы внутри него.