Статьи

Подписаться на эту рубрику по RSS

Тенденции рынка коммерческой недвижимости 2015

2014 год был предвестником событий, которые будут развиваться в 2015. К концу сентября прошлого года собственники, арендаторы и торговые сети начали готовиться к более негативному сценарию развития событий. Сетевые операторы стали обращать больше внимания на качество торговых центров, поскольку высококлассный продукт востребован на любом рынке, даже на кризисном.

Тенденцией 2015 года станет усиление позиций магазинов-дискаунтеров. Они будут выбирать себе помещения среди существующих торговых центров и тех, которые могут появиться в Перми.

 

Тенденции рынка коммерческой недвижимости 2015

 

Новый импульс получит развитие бизнеса в Интернете. Мы уже сегодня видим, что все крупные сети имеют интернет-магазины («М. Видео», «Эльдорадо», «Техносила», «Аптека со склада», «Много мебели», «Детский мир», доставка блюд из ресторана и т.д.), которые предлагают покупателю товар по более выгодной цене, нежели в розничном магазине. Эта тенденция продолжится.

В 2015 году с рынка будут уходить непрофессиональные игроки. Останутся профессионалы с собственными финансовыми и имущественными ресурсами. Произойдет санация рынка. В первую очередь его покинут компании, для кого этот бизнес непрофильный, с упором на кредитные ресурсы, предлагающие несбалансированные проекты.

Платежеспособность населения будет падать, а инфляция расти. Но размер среднего чека с учетом этой динамики снижаться не будет. Люди в магазины будут приходить с желанием взять тот же набор продуктов по прежней цене, это будет возможно только в дискаунтерах. Этот тренд коснется не только продуктовых магазинов, но и операторов по продаже одежды, обуви и бытовой электроники.

 

Существующих ТЦ спад в экономике коснется в меньшей степени, потому что у собственников долгосрочные контракты с арендаторами, и не во всех случаях условия договора позволяют предпринимателям выйти из них. В условиях кризиса арендодателям придется быть лояльней к арендаторам. Предоставлять не только дисконт на аренду, который может и не предполагать договор, но и проводить мероприятия по организации более качественного пребывания в торговом центре. К примеру, размещать бесплатную рекламу, заниматься маркетингом в широком смысле слова. С проблемами столкнутся существующие торговые центры, у которых в настоящее время есть определенная доля вакантных площадей.

В непростых условиях рынка адаптироваться придется всем. В том числе и потому, что многие торговые центры стандартизированы, имеют сходный пул арендаторов, нацелены на одну аудиторию. Районные центры — новый драйвер рынка: они компактны по размеру, динамичны, рассчитаны на местного покупателя. Одна из тенденций, которая будет актуальна для этого сегмента: пул арендаторов в этих ТЦ будет развиваться с учетом потребительского спроса в каждом конкретном районе. Те центры, которые будут досконально знать своего покупателя и сформируют под него предложение, укрепят свою позицию на рынке. В их число сегодня входят торговый центр «Земляника», «Парк Авеню», «Кит», «Времена года» и ряд других объектов районного масштаба площадью 5, 7, 10 тыс. кв. м.

  

Пермь — город - миллионник с большим потенциалом развития. Ожидаю, что в течение ближайших трех лет мы увидим яркие премьеры в Пермском крае в виде прихода крупных федеральных и международных операторов.

В Перми сложилась уникальная ситуация, которая, с одной стороны, сдерживает развитие рынка, с другой, позволяет говорить о нереализованном потенциале региона. В Перми на 1000 человек приходится всего 350 квадратных метров качественных торговых площадей. В Москве или в Екатеринбурге — в два раза больше. Сейчас хороших площадок для строительства крупных торговых центров, которые соответствуют требованиям операторов федерального и мирового уровня, уже практически нет. У девелоперов есть желание построить в определенном месте торговые форматы, поскольку там есть трафик, не столь дорогое подключение к сетям, понятная логистика, но площадок таких осталось крайне мало. Равно как и нет новой торговой недвижимости, которая строилась бы под конкретных торговых операторов. Показателен факт, что на настоящий момент Пермский край не имеет ни одного концептуального торгового центра-"стотысячника».

Сейчас прежде чем что-то строить, надо детально понимать, какой этот новый рынок, по каким правилам он будет развиваться. Девелоперам придется четко структурировать свои проекты. Но надо помнить, что времена сложного рынка не бесконечны, когда-нибудь мы выйдем на новый виток развития, и к тому моменту на рынке должны появиться предложения, которые будут востребованы.

Анализ рынка недвижимости за ноябрь 2014

На рынке загородной недвижимости Пермского края и малоэтажного строительства г. Перми  в ноябре наблюдалось незначительное повышение средней цены относительно предыдущего месяца, она составила 33,21 тыс. рублей за «квадрат».

Средневзвешенная цена квадратного метра объектов малоэтажного строительства г. Перми составила 38,47 тыс. рублей, что на 0,82% выше  показателя октября.

Средневзвешенная цена «квадрата» объектов загородной недвижимости Пермского края зафиксирована на уровне29,68 тыс. рублей, что на 1,78% выше относительно предыдущего месяца.

Анализ рынка недвижимости за ноябрь 2014

Наибольшая стоимость квадратного метра объектов малоэтажного строительства в Перми присуща Ленинскому району, она составила 43,48 тыс. руб. За месяц максимальное снижение цены (-11,1%) показал Дзержинский район, максимальное увеличение стоимости «квадрата» наблюдается в Ленинском районе, – на 11,31%. Самый дешевый квадратный метр зафиксирован в Орджоникидзевском районе – 28,87 тыс. руб.

Анализ рынка недвижимости за ноябрь

В Пермском крае наибольшая цена 1 кв.м загородной недвижимости составила 39,17 тыс. руб. в Добрянском районе.

Изменения средней цены квадратного метра по районам происходят из-за изменения качества предлагаемых объектов (размер, качество постройки и т.д.), а также из-за малого количества предложений внутри районов.

Анализ рынка загородной недвижимости за ноябрь 2014

Объем предложения по продаже объектов малоэтажного строительства г. Перми и Пермского края составил 791 предложение в базе Пермской мультилистинговой системе. Из них 511 предложений по Пермскому краю и 280 предложений по г. Перми. За месяц объем предложения загородной недвижимости значительно увеличился – на 30,1%. 

Анализ рынка за ноябрь 2014

По данным Пермской мультилистинговой системы, в ноябре 2014 года в г. Перми и Пермском крае  наибольшее количество предложений зафиксировано в  сегменте жилых домов, наименьшее – в сегменте таунхаусов.

Анализ рынка за ноябрь

По данным аналитического центра «Медиана», в ноябре самыми дорогими объектами загородной недвижимости в г. Перми стали дома (средневзвешенная стоимость 1 кв.м. – 39,39 тыс. руб.), в Пермском крае – коттеджи (33,20 тыс. руб.).

В г. Перми в прошлом месяце наблюдалось увеличение стоимости во всех сегментах рынка, кроме коттеджей и дач. В Пермском крае все сегменты прибавили в цене.

Наименьшая цена за 1 квадратный метр загородной недвижимости установлена на дачу общей площадью 45 кв.м в  Орджоникидзевском районе по ул. Цимлянская (15,56 тыс. руб.), наибольшая цена (53 тыс. руб.) – за дачу площадью 100 кв.м, расположенную в Свердловском районе.

Минимальная стоимость дома зафиксирована в Пермском районе в с. Култаево по ул. Полевая, 6 – 15 тыс. руб./кв.м, максимальная (75 тыс. руб./кв.м) – на объект площадью 64 кв.м, расположенный в Индустриальном районе по ул. Теплогорская, 14.

Минимальная стоимость 1 кв.м коттеджа составила 19,27 тыс. руб. в Пермском районе, максимальная – в Дзержинском районе по ул. Заречной на коттедж общей площадью 300 кв.м (73,33 тыс. руб./кв.м.).

Среди таунхаусов г. Перми минимальная стоимость квадратного метра зафиксирована на уровне 17,55 тыс. руб. в Дзержинском районе, максимальная стоимость – 60,98 тыс. руб./кв.м. на объект общей площадью 123 кв.м в Мотовилихинском районе по ул. Кравченко, 52.

Анализ рынка земельных участков за октябрь

По итогам октября 2014 года на рынке земельных участков г. Перми зафиксировано повышение средней цены за сотку относительно предыдущего месяца на 6,07%, она составила 131,27 тыс. руб. В районах средней удаленности (Добрянский, Краснокамский, Пермский районы) цена составила 42,97 тыс. руб., что на 8,7% ниже относительно показателя сентября. Отдаленные районы Пермского края за месяц упали в цене на 2,38%.

 

Анализ рынка земельных участков за октябрь

 

Данный сегмент рынка отличается большой волатильностью ценовых показателей. В октябре цена 1 сотки земельных участков, расположенных в черте города и прилегающих к городу районах, составила в среднем от 95,04 тыс. руб. (Орджоникидзевский) до 351,29 тыс. руб. (Ленинский район), в районах средней удаленности – от 27,39 тыс. руб. (Добрянский район) до 94,95 тыс. руб. (Краснокамский район).

Максимальные положительные и отрицательные изменения средней стоимости земельных участков  г. Перми и Пермского края в октябре наблюдались в таких районах, как Пермский (-9,45%) и Краснокамский (+8,52%). Они объясняются не изменением стоимости предложенных объектов, а изменением структуры предложения земельных участков, т.е. появлением новых объектов по наиболее низким или высоким ценам.

 

Анализ рынка земельных участков за октябрь 1

 

Положительная динамика за месяц наблюдается в некоторых районах г. Перми. Ценовым лидером в Пермском крае является Краснокамский район.

В целом стоит отметить, что диапазоны цен предложения земельных участков как в г. Перми, так и в других муниципальных образованиях значительно варьируются (от минимального значения до максимального) это зависит от вида разрешенного использования земельного участка.

 

Анализ рынка земельных участков за октябрь 2

 

 

По итогам октября 2014 года объем предложения по купле-продаже земельных участков г. Перми и  Пермского края составил 553 предложения (за месяц количество значительно сократилось на 50%) в базе Пермской мультилистинговой системе.

Большая часть предложений по земельным участкам представлена за пределами города — 78,7% от общего объема.

 Наибольший удельный вес в структуре предложения земельных участков Пермской мультилистинговой системы по г. Перми занимает Орджоникидзевский район – 22%. Наименьшее количество предложений приходится на Дзержинский район – 6,8% от общего объема предложений.

Объем рынка купли-продажи земельных участков распределен по Пермскому краю следующим образом: большинство предложений на рынке представлено в Пермском районе – 62,5%, 12% участков предлагается приобрести в Добрянском районе, лишь 5,5% сосредоточено в Краснокамском районе.

 В разрезе средней цены за сотку в г. Перми наибольшее количество предложений представлено в ценовом диапазоне от 110 тыс.руб. и свыше – 49,2% от общего числа предложений в Пермской мультилистинговой системе. В Пермском крае наибольший удельный вес занимают участки стоимостью от 10 до 30 тыс.руб./сот. – 34,3%.

 В разрезе площади земельных участков наибольший удельный вес как в г. Перми, так и в Пермском крае занимают объекты общей площадью менее 20 соток.

СОСНА ИЛИ СМЕРЕКА. ИЗ ЧЕГО ЛУЧШЕ СТРОИТЬ ДЕРЕВЯННЫЕ ДОМА

222.jpg

Довольно часто счастливые будущие обладатели деревянных домов задают один и тот же вопрос: «А лес у Вас откуда? Не из под Чернобыля случайно?»  Действительно, если следовать логике, то лучшая древесина – это северная древесина, в аккурат Пермской, Кировской, Свердловской областей, наиболее пострадавших районов нашей страны от Чернобыльской катастрофы. Однако, несмотря на это, лес из данных областей эшелонами вывозится в страны Евросоюза, где, поверьте мне, вопросу экологичности и радиологии уделяется очень повышенное внимание. Этот лес соответствует требованиям стран Евросоюза, а значит он чистый и дома, построенные из него, пригодны для проживания.

   Каждая нормальная организация предоставит клиенту фитосанитарный и радиологический сертификат на лес, из которого сделаны его бревна (еще один способ отличить «шарашкину контору» от действительной строительной фирмы). Данные документы можно официально получить в лесхозах, которые занимаются вырубкой леса и сотрудничают с  легальными организациями. Без них ни одно бревно не пересечет границу нашего государства. На худой конец, рекомендую просто приобрести бытовой дозиметр и пройтись с ним на заводе  возле готовых бревен перед вывозом их  на Вашу  строительную площадку. Могу уверить Вас сразу – никакого повышенного фона Вы не обнаружите и в помине, развеяв очередной нелепый миф о том, что экологически чистый лес может быть только в Карпатах, Карелии и Сибири.

   Самые распространенные виды дерева, используемые для строительства деревянных домов в России – это сосна и карпатская смерека. Реже используется ель, русская лиственница и кедр. Совсем редко – дуб.

    Возьмем два самых распространенных вида (сосна и смерека) и попытаемся их сравнить  по физико-механическим свойствам:

     1.    Показатели средней влажности древесины в свежесрубленном состоянии: 
            сосна – 88%,
            смерека – 91%;

     2.    Плотность при 12%-ной влажности:
            сосна – 500 кг/м куб,
            смерека – 445  кг/м куб;

     3.    Плотность в абсолютно сухом состоянии:
            сосна - 470 кг/м куб, 
            смерека – 420 кг/м куб;

     4.    Коэффициент объемной   усушки:
            сосна – 0.44%,
            смерека – 0.43%.

     5.    Коэффициент радиальной усушки:
            сосна – 0.17%,
            смерека – 0.16%.

     6.    Коэффициент тангенциальной  усушки:
            сосна – 0.28%,
            смерека – 0.28%.

     7.    Коэффициент объемного разбухания:
            сосна – 0.51%,
            смерека – 0.50%.

     8.    Коэффициент радиального разбухания: 
            сосна – 0.18%,
            смерека – 0.17%.

     9.    Коэффициент тангенциального разбухания:
            сосна – 0.31%,
            смерека – 0.31%.

   Как видно из приведенных данных, свойства по коэффициентам усушки и разбухания практически одинаковы. Единственное в чем выигрывает сосна – это плотность древесины – на 11% ее плотность выше плотности смереки.  Зато дом из смереки немного теплее дома из сосны, как утверждают организации, работающие исключительно с данным материалом (за счет рыхлости древесины).

   Наибольшую плотность из всех видов древесины, используемых в деревянном домостроении, имеет дуб черешчатый – 690 кг/м куб, бук – 670 кг/м куб и лиственница – 660 кг/м куб, наименьшую – сибирская пихта – 375 кг/м куб и кедр – 435 кг/м куб.

ДЕРЕВЯННЫЙ ДОМ. ПЕРЕД НАЧАЛОМ СТРОИТЕЛЬСТВА

images.jpg

 

Наши советы будущему счастливому обладателю деревянного дома сводятся к следующим общим правилам, которые он должен взять на вооружение, чтобы в дальнейшем не попасть впросак:

   - обязательно иметь на руках проектную документацию на изготовление и сборку деревянного строения, которая включает в себя не интернетовскую картинку или сканирование из модного журнала, а постеновую разбревновку дома, план каждого венца, общий объем материала, который требуется для строительства именно Вашего дома. Только так Вы полностью будете знать количество бревна, необходимое для постройки, что в дальнейшем сэкономит деньги и не позволит не чистоплотному подрядчику обмануть Вас на материале;

   - к данному проекту обязательно требуйте подколоть ксерокопию строительной лицензии, заверенной мокрой печатью;

   - в договоре на строительство следует обратить внимание на условия и сроки гарантии;

   -  перед подписанием договора следует посмотреть производственные мощности организации, чтобы не попасть в руки посредников, работа которых сводится к перепродаже стенового материала, подписанием договора на его сборку, а потом типичного «кидалова» заказчика, что не однократно делалось в Перми организациями, сидящими под вывесками с громкими названиями, а на самом деле не имеющими ни малейшего представления о строительстве деревянных сооружений;

   - попросить будущих строителей показать Вам готовые объекты, построенные именно ими, убедиться в этом лично, путем общения с хозяевами данных сооружений;

   - поездить по стройкам, которые ведет фирма-подрядчик, посмотреть на рабочих-сборщиков, пообщаться с ними.

   - ни в коем случае не экономить деньги на антисептиках, требовать прописывать в договоре строительства их название и количество раз покрытия. Использовать антисептики ведущих мировых производителей, а не непонятно что, сделанное где-то в подвале и имеющее бросовую цену.

   Только так Вы сможете защитить себя и свои деньги от фирм-однодневок, которым отроду несколько месяцев, нулевой опыт строительства, ни одного сданного объекта, зато имеющих пестрые интернет-сайты с фотографиями из зарубежных журналов и базовой информацией о деревянном домостроении.

Экология и стоимость недвижимости

Экология и стоимость недвижимостиВсё чаще девелоперы, представляя на рынке недвижимости свои новые проекты, делают ставку на экологию. На первый взгляд, расположение жилого комплекса в чистом микрорайоне должно стать дополнительным преимуществом перед конкурентами, привлечь потребителей, повлиять на стоимость квадратного метра. Мы решили узнать: а как на практике? Не становятся ли красивые обещания лишь маркетинговым ходом и так ли существенна разница в показателях загрязнённости воды и воздуха в разных районах Перми?

Не секрет, что экологическая обстановка в Перми складывается под влиянием нескольких факторов. Во-первых, это работа крупных промышленных предприятий нефтехимической, машиностроительной, металлургической, деревообрабатывающей, целлюлозно-бумажной отраслей. Во-вторых, развитая сеть автомобильных магистралей и, как следствие, действие выхлопных газов. Неудивительно, что в 2011 году – первом квартале 2012 года в экологическом рейтинге Минприроды России Пермь заняла… последнее, 82-е место! Наши показатели в категориях «качество воды», «использование территорий», «транспорт» оказались одними из самых низких. К счастью, на сегодняшний день ситуация кардинально поменялась.

– По данным Пермского центра по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды, в 2013 году индекс загрязнения атмосферы (ИЗА) в Перми снизился до 7,1, – рассказывает Лев Третьяков, заместитель начальника управления по экологии и природопользованию администрации Перми. – Это самый низкий показатель начиная с 2000 года. Известно, что качество воздуха в городах формируется в результате сложного взаимодействия природных и антропогенных факторов. В атмосфере перемешиваются выбросы промышленных источников и различных видов автотранспорта. Крупные промышленники осознают вред влияния техногенной нагрузки на окружающую среду и модернизируют предприятия в соответствии с экологическими требованиями. Могу сказать, что в Перми 18 предприятий имеют сертификат международного стандарта по созданию системы экологического менеджмента ISO 14000. Большинство из них проводят мероприятия, направленные на снижение вредных выбросов, другие вносят в бюджет плату за негативное воздействие. Кстати, её размер прямо пропорционален объёму сбрасываемых вредных веществ. Многие производства города переходят на современные, экологичные технологии, предприятия внедряют инновационные очистные сооружения. Поэтому в последнем рейтинге, разработанном по заказу Министерства природных ресурсов и экологии, среди 85 городов России Пермь заняла уже 8-е место. Это хороший результат!

Кстати, самыми чистыми городами страны признаны Курск, Москва, Калуга, Саранск, Ижевск, Санкт-Петербург и Ярославль. За Пермью – Уфа, Тамбов, Тольятти, Мурманск, Тюмень. Соседний Екатеринбург занял 16-е место. А самыми неблагополучными оказались Псков, Старый Оскол, Воронеж, Благовещенск, Горно-Алтайск, Иркутск.

– С каждым годом показатель загрязнения атмосферы в целом по городу снижается: так, в 2011 году он составлял 11,1, в 2012 году – 9,4, а по итогам 2013 года составил 7,1, – отмечает Ксения Иодик, аналитик информационного альянса «Медиана». – Положительная динамика связана, прежде всего, с действенной природоохранной политикой в городе.

Стоит сказать, что оценка качества атмосферного воздуха в Перми ведётся специалистами всё того же Пермского центра гидрометеорологии и мониторинга окружающей среды. Учёные ежедневно берут пробы воздуха на семи стационарных постах, расположенных в разных районах города, по 24 загрязняющим веществам.

И что говорит сухая статистика? Казалось бы, экологически привлекательными в Перми должны оказаться отдалённые территории вроде Закамска или микрорайона Лёвшино, но нет! В 2013 году самый чистый воздух зафиксирован в Ленинском (ИЗА 4,3) и Свердловском (ИЗА 5) районах. Снижение уровня загрязнения наблюдается в Кировском районе: здесь индекс загрязнения с 6,3 в 2012 году снизился до 5,3 в 2013 году. Значительное снижение значения ИЗА можно отметить в Орджоникидзевском районе: с 9,1 в 2012 году до 5,6 в 2013 году. А наиболее высокие показатели по индексу загрязнения атмосферы – у Мотовилихинского (ИЗА 11,8) и Индустриального (ИЗА 11,5) районов.

Цена за чистоту

Вполне логично, что расположение объекта недвижимости в экозоне становится существенным преимуществом при его продаже, повышает стоимость жилья. Однако, по словам аналитиков, на деле всё немного иначе.

– По данным ИА «Медиана», лидерами по стоимости жилья в Перми являются центральные районы – Ленинский и Свердловский, – рассказывает Ксения Иодик. – Кировский и Орджоникидзевский районы занимают последнюю позицию, здесь минимальные цены на жильё, хотя в экологическом рейтинге они находятся на 3-м и 4-м местах. Связь между экологической обстановкой и ценой жилья несомненно есть, но она не является основополагающим фактором, влияющим на стоимость объекта. В большей степени на стоимость жилья влияют технические характеристики дома, транспортная доступность и развитость инфраструктуры.

– Более того, чем лучше экологическая обстановка на территории, тем дешевле недвижимость на ней, – считает директор компании «АКТИВ-Недвижимость» Дмитрий Овчинников. – Простой пример: экологическая ситуация начинает меняться лишь в 100–150 километрах от центра Перми, и то не во всех направлениях. Следовательно, можно доехать до деревни, села или посёлка, например, Суксунского района или любого другого, не «обременённого» крупными промышленными предприятиями. Земля здесь, по сравнению с пермскими ценами, стоит копейки, при этом на ней можно построить дом и обеспечить его минимальным набором коммунальных сетей.

Другое дело, когда под «зелёным» фактором подразумевается не столько качественное состояние окружающей среды, но экологичность самих материалов.

– Использование «зелёных» технологий в строительстве и экологически чистых материалов повышает себестоимость проекта, что, конечно, отражается на конечной цене, – отмечает Ольга Козырева, исполнительный директор компании «Р-Консалтинг». – Экологическая составляющая повышает цену проекта в среднем на 10–15 процентов, а в некоторых случаях является непосредственной причиной повышения «классности». Поэтому, как правило, экологичная недвижимость сегодня сосредоточена в сегментах жилья высокой стоимости.

Маркетинговый ход

Несмотря на то что индекс загрязнения атмосферы и другие показатели в разных районах крупных городов зачастую отличаются незначительно, застройщики продолжают позиционировать некоторые территории как экорайоны. Лишь на том основании, что они расположены вдали от центра города, а рядом есть парки, скверы или даже лес.

– Многие проекты ЖК в Мотовилихинском, Орджоникидзевском, Кировском районах выводятся на рынок как жильё в экологически чистом месте, – подтверждает Ольга Козырева. – Однако, согласно исследованиям, эти территории сложно назвать «здоровыми». Конечно, ряд девелоперов сегодня действительно занимаются улучшением экологической обстановки на территории новых жилых комплексов: делают акцент на озеленении, ландшафтном дизайне, занимаются благоустройством придомовых территорий… Но в целом слово «экология» за последние годы из лексикона защитников природы перекочевало в разряд маркетинговых терминов. В рекламных кампаниях, описании проектов, почти все упоминают об экологичности местности и использовании экологически чистых материалов, но чаще всего покупатель может оценить всё это только визуально. В то же время стоит говорить о недостатке информации о состоянии территорий, качестве тех самых материалов… В результате создаётся почва для манипуляций. Противоречие между интересами продавцов и покупателей приводит к тому, что первые не заинтересованы в предоставлении потребителю объективных данных по всем аспектам строительства.

Похожая ситуация на рынке загородного жилья: застройщики коттеджных посёлков не упускают возможности сослаться на экологичность своих проектов, однако не всегда это утверждение имеет под собой реальные основания.

– При покупке загородной недвижимости стоит узнать, что раньше располагалось на территории, где возводится посёлок, – советует аналитик. – К примеру, если по соседству работало промышленное или сельскохозяйственное предприятие (например, птицефабрика), почва там может быть сильно загрязнена. Неплохо было бы учесть и сезонные факторы: вполне возможно, живописная речка в 100 метрах от дома во время паводка превращается в мутный поток. Следует изучить ситуацию вблизи объекта: нет ли рядом свалок, захоронений отходов. Влияет на атмосферу близость оживлённых трасс, стоит обратить внимание на наличие вблизи военных частей – в них могут находиться радары и склады. Кроме того, в местах, где активно развивается дачное и индивидуальное строительство, возрастает антропогенная нагрузка (вырубаются леса, уничтожаются естественные ландшафты, увеличивается водопотребление, загрязняется поверхность водоёмов), а значит, меняется экологическая ситуация. Если нет уверенности в качестве воздуха и почвы на территории будущего дома, имеет смысл обратиться за профессиональной экспертизой. Существует множество компаний, оказывающих услуги по всевозможным лабораторным исследованиям. Впрочем, удовольствие это не из дешёвых, особенно если речь идёт о комплексной проверке.

Кто куда?

Кто-то поддаётся на уговоры и, вопреки статистике, считает самыми чистыми отдалённые районы или просто стремится уехать подальше от суеты и городского шума. Но здесь придётся столкнуться с новой проблемой – транспортной доступностью. И если сегодня решить её может покупка личного авто, то в перспективе появятся новые трудности.

– Транспортная доступность отдалённых районов, в существующем состоянии, – мина замедленного действия, – говорит Дмитрий Овчинников. – В правобережной части Орджоникидзевского, Дзержинского и Кировском районах ведётся активное строительство. Растёт количество жителей и число машин. А что с дорожно-транспортной сетью? Она не меняется. Локального увеличения проезжей части недостаточно, нужны кардинальные меры по перераспределению транспортных потоков.

В результате жители якобы экологически чистых районов с личным авто получат только одно преимущество – стоять в пробке на машине гораздо комфортнее, чем в автобусе.

А что же сами покупатели? Ориентируются ли они на экологическое состояние района при покупке недвижимости? По словам экспертов, экологический фактор пока почти не влияет на решение о покупке жилья. Люди обращают внимание на престижность района, цену квадратного метра, развитость инфраструктуры, транспортную доступность. Даже те, кто может позволить себе элитное жильё, смотрят не на экологическую обстановку, а на внешнюю привлекательность района. Многие приходят в агентства недвижимости, чётко зная, в каком из микрорайонов хотят жить. И если экологическая обстановка там окажется не совсем благоприятной, а цена будет подходящей, отказываться от покупки человек не станет. Да и из чего выбирать?

– В границах города существенных различий между административными районами нет. Они достаточно велики по площади и неоднородны с точки зрения экологии: внутри каждого есть территории повышенного загрязнения. И в целом Пермь – город промышленный, поэтому если к вопросу экологии территории подходить очень серьёзно, нужно менять город проживания, а не районы внутри него.

Результаты исследования пермского рынка таунхаусов

Результаты исследования пермского рынка таунхаусовПовышение конкуренции на рынке жилой недвижимости приводит к тому, что девелоперы постоянно улучшают качество своего предложения. Клиент платит рублем, соответственно, проект, который не будет учитывать мнение потенциальных покупателей, может стать убыточным для компании, так как будет мало желающих его купить. Для того чтобы привлечь внимание к своему проекту, застройщики улучшают качество отделки, оптимизируют площади квартир, тщательнее продумывают условия жизни будущих владельцев. Еще один способ привлечь покупателей — предложить им новый формат проживания. Для Перми таким новым форматом является таунхаус.

Первые таунхаусы появились в Перми в первой половине 2000-х годов. Так или иначе некоторые застройщики пытались возводить единичные проекты, но массового строительства сблокированных домов в Перми так и не началось. В отличие, например, от Санкт-Петербурга, где в 2012 году было зарегистрировано 2,2 тыс. сделок по продаже таунхаусов. Этот показатель в Перми меньше, как минимум, на порядок.

Низкие темпы развития сегмента таунхаусов в Перми и ближайшем удалении от нее стали предпосылкой к проведению исследования проблематики данного вопроса. На основании полученных данных и проведенных интервью сделаны выводы, объясняющие, почему в Перми строительство таунхаусов до сих пор является редким явлением.

Так, гипотеза 1 о том, что низкий спрос на таунхаусы обусловлен недостаточной осведомленностью потенциальных потребителей о данном формате жилья, подтвердилась. И эксперты, и потребители отметили, что информации о таунхаусах в пермском информационном пространстве недостаточно. Более того, нет единого представления о том, что такое «таунхаус». Основным каналом поиска информации, как для потенциальных, так и для фактических потребителей таунхаусов является интернет (специализированный сайты и форумы).

Удивляет тот факт, что эксперты и потенциальные покупатели назвали разные аналоги таунхаусам. Если эксперты уверены, что таунхаус — это альтернатива квартире, то потенциальные и частично фактические потребители изначально рассматривают таунхаус как более дешевую альтернативу коттеджу.

Кроме того, важно отметить, что эксперты также не сошлись в понятии «таунхаус». В качестве схожих характеристик таунхауса можно выделить сблокированный тип жилья и небольшую площадь земельного участка. Относительно площади таунхауса, его этажности и планировки мнения экспертов и застройщиков разделились, каждый из них по-своему описывает портрет потребителя таунхаусов.

Опрос потенциальных и фактических потребителей показал, что наиболее важными характеристиками таунхауса для них являются площадь, удаленность и стоимость. Как важные были также отмечены развитая инфраструктура (или близость к ней), асфальтированные дороги, коммуникации, а также безопасность и удаленность от города.

Также важно отметить, что как эксперты, так и сами застройщики сказали о том, что строительство таунхаусов больших площадей связано с экономической выгодой (большая площадь, на том же участке земли). Данный аспект связан, прежде всего, с неопределенностью развития рынка таунхаусов в Перми и незнанием особенностей рынка. В сложившихся условиях асимметрии информации желание получить большую прибыль спровоцировало формирование некорректного предложения, а, следовательно, и недостаточный спрос. Застройщики понимают недостатки существующего предложения (были проведены исследования потребительских предпочтений), но финансовые интересы компании диктуют свой формат строительства.

Также на основании анализа результатов, фокусированных интервью важно выделить следующие интересные аспекты:

Рынок таунхаусов по оценкам экспертов является достаточно перспективным сегментом, однако застройщики осознанно с него уходят. Один из представителей застройщика, опрошенный в рамках проведения исследования, заявил: «Сегмент сейчас является непривлекательным для застройщиков, т.к. спрос не сформирован. Тот, кто первым сформирует спрос, и «снимет сливки с рынка». Данный аспект может быть связан с тем, что такой сегмент рынка как таунхаусы является пока достаточно неопределенным для рынка Перми. Остается непонятным, будет ли данный сегмент пользоваться спросом — мнения экспертов по данному вопросу разделились. В условиях неопределенности риск для застройщиков является достаточно великим, поскольку для «снятия сливок» необходимо не только потратить деньги на проведение исследований потребительских предпочтений и формирование осведомленности, но также и на строительство «качественных» и недорогих таунхаусов. Сейчас застройщики, вероятно, ждут, пока сегмент таунхаусов станет более популярным среди потребителей, сформируется спрос, а в данный момент они пока работают на традиционных сегментах (строительство коммерческой недвижимости, коттеджей и многоквартирных домов), пользующихся стабильным спросом.

Рассматривая результаты опроса фактических потребителей можно сделать вывод, что основные преимущества таунхауса заключаются в наличии собственного жилья и возможности изменения планировки по своему вкусу, также важны более узкий круг соседей одного социального уровня, близость к городу, экологическая обстановка, безопасность (огороженная охраняемая территория). Именно данные характеристики в дальнейшем могут послужить основой позиционирования таунхаусов. Говоря о недостатках, можно отметить, что это более высокая стоимость коммуникаций и содержания дома, изначально неудобная планировка, недостаточно развитая инфраструктура поселков. Данных аспектов стоит избегать при формировании позиционирования для таунхаусов.

Проведя анализ описания идеального таунхауса для потребителей можно сказать, что он должен обладать следующими характеристиками:

  • площадь 100—150 кв. м
  • количество комнат 3—4
  • удаленность от города не более 15—30 км
  • стоимость до 4 000 000 руб.

Если сравнить потребности покупателей с тем, что выставлено на продажу в Перми, можно сделать вывод, что проблема низкого спроса заключается не только в отсутствии осведомленности, но также в недостатке «качественного» предложения, которое бы соответствовало запросам потребителей (площадь, планировка, стоимость).

Рассматривая такой аспект, как портрет потенциального потребителя таунхауса можно сделать вывод, что существующие предложения на рынке Перми ориентированы преимущественно на аудиторию семейных людей в возрасте 40—50 лет, с детьми, уровнем дохода выше среднего, автомобилем, являющихся топ-менеджерами компаний и бизнесменами. По мнению авторов исследования, проблема в данном случае связана с тем, что данный сегмент очень сильно перекрывается сегментом коттеджей, происходит борьба за потребителя. Кроме того, представленный целевой сегмент достаточно мал и уже в настоящее время застройщики таунхаусов частично уходят с данного сегмента ввиду неспособности таунхаусов конкурировать с коттеджами или найти своего потребителя в другом сегменте. Таким образом, с целью решения данной проблемы предполагается в будущем позиционировать таунхаусы как жилье эконом, а не бизнес класса и ориентироваться на другой сегмент потребителей, а именно: семейный человек возраста 30-40 лет с одним и более ребенком, средним уровнем дохода.

Рекомендации

Для развития пермского сегмента таунхаусов необходимо привлечение опытных застройщиков таунхаусов из других регионов. Существующие игроки на рынке в Перми не готовы вкладывать значительные средства в развитие сегмента и формирование спроса и считают разумным оставаться в развитых областях строительства недвижимости, в то время как для застройщиков, специализирующихся на таунхаусах, пермский рынок является привлекательным.

Потенциальным сегментом потребителей таунхаусов на данном этапе развития следует считать людей с инновационным типом мышления, по социально-демографическому профилю это более молодые потребители (25—40лет), чем принято считать сейчас, со средним уровне дохода, соответствующим среднему уровню дохода по Пермскому краю. Тем не менее, тип покупки остается семейным, однако необходимо ориентироваться не только на семьи с детьми, но и на тех, кто только планирует их. Кроме того, необходимо рассматривать людей, живущих в квартирах, но, в то же время, позитивно относящихся к переменам и рассматривающих другие возможные форматы проживания в черте города. Таким образом, необходимо начинать с вышеописанного потребителя и впоследствии выходить на массовый рынок.

Для удовлетворения потребностей представленного сегмента потребителей необходимы существенные преобразования продукта, а именно: снижение стоимости за счет уменьшения площадей, преобразование инфраструктуры поселка (расширения спектра услуг) и непосредственно придомовой территории (наличие гаража и участка). Таким образом, необходимо формировать позиционирование на основании отличительных качеств продукта. В позиционировании таунхауса необходимо делать акцент на том, что это, прежде всего, альтернатива квартире, предлагающая большую свободу действий за те же деньги.

Необходимо отметить, что любое, даже самое продуманное исследование имеет свои ограничения. В данном случае это:

  • затрудненность доступа к респондентам, в частности, не удалось опросить всех крупных игроков рынка и застройщиков «нетипичных» посёлков таунхаусов;
  • ограниченное количество глубинных интервью ввиду временных и ресурсных ограничений (нет помещения, оборудованного для проведения глубинного интервью);
  • смещение выборки в результате неслучайного отбора (метод «Снежный ком» и целевая выборка).

Таким образом, в будущем необходимо проведение дополнительных исследований, учитывающих вышеперечисленные ограничения. Более того, в качестве тематик будущих исследований можно рассмотреть сравнение и опросы не только потребителей и экспертов пермского сегмента таунхаусов, но и регионов, по которым проходило сравнение в рамках статистических данных (Санкт-Петербург и Екатеринбург). Также, поскольку рынок находится на стадии роста и формирования спроса, представляется интересным изучение осведомленности потребителей в динамике и проведение лонгитюдных исследований.

Динамика стоимости вторичного жилья Перми по итогам I квартала 2014 года

Уже на протяжении полугода на рынке вторичного жилья Перми не наблюдается серьезных изменений. Представляем вашему вниманию динамику ценовых показателей вторичного жилья в зависимости от различных факторов.

Средняя стоимость жилья на вторичном рынке Перми уже достаточно продолжительный период времени демонстрирует стабильность.

В сентябре 2013 года был пройден порог в 53 тыс.руб./кв. м, на начало года средняя стоимость на вторичном рынке Перми выросла до 53,12, а по итогам I квартала 2014 года она составила 53,93 тыс. руб./кв.м. Изменение за I квартал 2014 года составило 1,52%.

Поквартальная динамика средней стоимости квадратного метра вторичной недвижимости Перми представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 ― Поквартальная динамика изменения предложения средней стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости Перми по итогам I квартала 2014 года (тыс. руб./кв. м)  

Динамика стоимости вторичного жилья Перми по итогам I квартала 2014 года

Рост показателя относительно минимального кризисного значения сентября 2009 года составил 37,26%, при этом максимальный докризисный уровень так и не достигнут. Текущий показатель ниже самого высокого за историю развития пермского рынка недвижимости на 9,95%.

При этом в Екатеринбурге средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке уже давно превысила максимальные докризисные значения. По итогам I квартала 2014 года показатель составляет 74,25 тыс.руб./кв.м, а самый максимальный докризисный зафиксирован в октябре 2008 года — 64,47 тыс.руб./кв.м.  Незначительная сравнительная динамика роста стоимости квартир свидетельствует, прежде всего, о более низких темпах экономического развития Перми в сравнении с Екатеринбургом.

(Индексы по этим городам представлены в нашем информере, если вас интересуют подробные цифры, перейдите на главную страницу. Там же указаны источники, на основании которых мы отслеживаем динамику по этим городам.).

Всего же за прошедший календарный год, с апреля 2013 года, средняя стоимость одного квадратного метра жилья на вторичном рынке Перми выросла на 1 тыс. руб., что составляет 1,9%.

При анализе средней стоимости жилья на вторичном рынке Перми в зависимости от зоны престижности можно сделать вывод о том, что цены изменялись неоднородно. По сравнению с концом 2013 года максимально выросли цены во второй зоне. Заметное увеличение средних цен относительно начала года также зафиксировано в первой и пятой зонах. Графически изменение представлено на рисунке 2.

Рисунок 2 — Поквартальная динамика изменения предложения средней стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости Перми в зависимости от зоны престижности по итогам I квартала 2014 года (тыс. руб./кв. м) 

Динамика стоимости вторичного жилья Перми по итогам I квартала 2014 года 1

Также тенденцией прошедшего квартала является повышение средних цен на 2-комнатыне и 4-комнатные квартиры. Стоимость одного квадратного метра 2-комнатной квартиры увеличилась на 2,39%, а четырехкомнатной — на 9,28%. Такое заметное изменение цен на квартиры большой площади скомпенсировано итогами 2013 года — тогда стоимость одного квадратного метра 4-кмонтаных квартир снизилась на 7,51%.

Динамика цен средней стоимости одного квадратного метра жилья на вторичном рынке Перми по тогам I квартала 2014 года представлена на рисунке 3.

Рисунок 3 — Поквартальная динамика изменения предложения средней стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости Перми в зависимости от количества комнат по итогам I квартала 2014 года (тыс. руб./кв. м) 

Динамика стоимости вторичного жилья Перми по итогам I квартала 2014 года 2

Возросший спрос на квартиры с несколькими комнатами подтверждает и динамика изменения сроков экспозиции объектов в зависимости от количества комнат. Анализ показывает, что быстрее из открытого листинга стали уходить 2-комнатные и 3-комнатные квартиры. Средний срок экспозиции по ним снизился на 10 и 11 дней соответственно. Графики экспозиции представлены на рисунке 4.

Рисунок 4 ― Сроки экспозиции объектов недвижимости на вторичном рынке недвижимости Перми в зависимости от количества комнат по итогам I квартала 2014 года (дней)

Динамика стоимости вторичного жилья Перми по итогам I квартала 2014 года 3

Средний срок экспозиции квартир на вторичном рынке по итогам Ш квартала 2014 года составил 71 день. Это на 7 дней ниже, чем на начало года.

Таким образом, основным итогом I квартала 2014 года на вторичном рынке жилья Перми можно назвать тенденцию сокращения сроков продажи квартир при относительной стабильности средних цен.

Как потратить материнский капитал на недвижимость?

Как потратить материнский капитал на недвижимость?Материнский или семейный капитал представляет собой государственную помощь семьям, в которых появился второй, третий или последующий ребенок.
Важной особенностью материнского капитала является то, что средства никогда не выдаются в виде наличных — только в форме сертификата, который может быть потрачен на нужды семьи. Очень многие молодые семьи используют материнский капитал именно на улучшение жилищных условий. Попробуем разобраться в данной процедуре и в том, как потратить материнский капитал на объекты недвижимости.

На что может быть потрачен материнский капитал

Сразу отметим, что процедура использования сертификата на средства материнского капитала строго регламентирована. Так, материнский капитал разрешено использовать на улучшение жилищных условий следующим образом:

на погашение части расходов при покупке квартиры или частного дома;

на погашение части средств, израсходованных на строительство дома;

на погашение разницы в стоимости в случае обмена имеющейся квартиры на более просторную;

на погашение части первоначального взноса в случае оформления ипотечного кредита. Важное условие — семья все равно должна иметь не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья. Кроме того, общий доход семьи в случае использования материнского капитала на погашение части расходов по ипотеке не может быть меньше 30 тысяч рублей. Помните, что средства материнского сертификата не компенсируют всю стоимость дома или квартиры, остаток вам придется погашать за счет собственных доходов;

погашение части взноса в случае участия в долевом строительстве или жилищно-строительных кооперативах;

реконструкцию и ремонт имеющегося жилья. Важное условие — обычный ремонт в квартире за счет материнского капитала проводить нельзя. Реконструкцией считается осуществление работ, после завершения которых общая площадь жилых помещений дома или квартиры выросла не менее чем на норму жилплощади на одного человека, установленную жилищным законодательством России.

Еще два важных момента — недвижимость, построенная или приобретенная при использовании средств семейного капитала, должна находиться на территории России, а кредит на покупку может быть

оформлен как на маму, так и на отца ребенка.

Как видим, вариантов использования материнского капитала на недвижимость существует много. Однако пакет документов в каждом случае будет отличаться. Например, если семья решила самостоятельно построить дом, необходимо документально подтвердить все расходы и предоставить договор с подрядной организацией (если ее услуги использовались во время строительства). В случае оформления ипотеки доказательство расходов станет договор с банком, а при покупке жилья — договор купли-продажи. Чтобы получить право использовать сертификат материнского капитала на компенсацию затрат на реконструкцию, следует иметь документ, который подтвердит проведение подобных работ. Такой документ можно получить в госоргане, уполномоченном выдавать разрешения на строительство.

И не забудьте, что в новой квартире или построенном доме ребенку обязательно должна быть выделена его доля!

Безопасная покупка квартиры

Безопасная покупка квартирыБезопасность важна в любой сделке, а там, где речь идет о крупных денежных суммах, – в особенности. Разумеется, в первую очередь это касается сделок с недвижимостью. Не важно, покупается ли квартира на первичном рынке или же на вторичном, покупатель почти всегда рискует остаться без жилья и денег.
От приобретения некоторых объектов лучше отказаться сразу. Так, квартира автоматически попадает в зону риска, если она: - реализуется по доверенности. Значительная доля сделок купли-продажи, осуществленных с помощью доверенности, были впоследствии признаны недействительными; - продается срочно и со скидкой. Конечно, может быть так, что собственнику, действительно, нужно быстро получить большую денежную сумму и других способов, кроме как продажи жилья, он не может найти. В таком случае нужно точно убедиться в добросовестности продавца и его намерений; - продается иногородним гражданином. В данном случае распространены два способа действий. Первый заключается в оформлении мошенниками «нехорошей квартиры» на иногороднего (желательно неблагополучного) гражданина, которого после сделки и найти-то практически невозможно. Второй подразумевает реализацию объекта сразу нескольким покупателям. Для этого собственник оформляет дубликаты всех необходимых документов и за один день успевает несколько раз продать жилплощадь. Реальные права на данный объект получит тот покупатель, кто первым зарегистрирует договор купли-продажи.
Есть и другие случаи, когда квартира должна внушать подозрения. Например, если она недавно была получена по наследству или по исполненному договору ренты. На такую недвижимость, как правило, всегда находится много претендентов, которые заинтересованы в отмене недавно возникшего нового права собственности. И зачастую кому-нибудь из них сделать это удается. Поэтому покупатель должен узнать, какой именно правоустанавливающий документ находится на руках у продавца.
Кроме правоустанавливающих, нужно проверить и ряд других документов, среди которых обязательно должны присутствовать: удостоверение личности продавца, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, что собственник не состоит у них на учете, кадастровый и технический паспорта жилища, расширенную выписку из ЕГРП. Проверку документов, а следовательно, и юридической чистоты квартиры лучше доверить юристу или риэлтору.
Одним из важнейших правил безопасности при покупке «вторички» является указание в договоре купли-продажи полной стоимости жилья. «Ни в коем случае не стоит поддаваться уговорам продавца в договоре зафиксировать меньшую сумму, чем есть на самом

деле. Указать сумму в 1 млн руб. просят продавцы, в чьей собственности объект находился менее трех лет, чтобы избежать выплаты налогов». Однако такое положение дел вовсе не отвечает интересам покупателя, ведь он в случае признания сделки недействительной сможет претендовать только на ту сумму, которая была зафиксирована в договоре. Доказать же, что фактически было передано больше денежных средств, вряд ли удастся.

К слову, безопасность при передаче денежных средств также играет важную роль в общей безопасности сделки по приобретению жилой недвижимости. Самыми надежными считаются те способы расчетов, в которых участвует третья сторона в виде кредитной организации. В таком случае продавец получит оговоренную сумму только после того, как на руках у покупателя окажется зарегистрированное право собственности на квартиру.